О доступном жилье в России.

Приступая к обсуждению проблемы доступного жилья прежде всего следует определиться, что мы под этим понимаем?
В годы советской власти в России строилось только доступное жилье. Его мог получить каждый независимо от своего благосостояния.
В мировой практике жилье считается доступным, если пятилетнего дохода семьи хватает на его покупку в размере, соответствующем санитарной или социальной норме. При этом используется не стоимость 1 м2 площади, а стоимость заселения квартиры, т.е. ее полная цена с учетом всех дополнительных расходов. Если считать по таким критериям, то в России жилье доступно менее чем 9% населения.
Очевидных путей повышения доступности жилья два: снижение его стоимости и повышение среднего дохода населения. Снизить стоимость жилья вряд ли удастся, дай-то бог остановить ее рост. В нашей стране пока ни разу никакая цена не снижалась. Остается повышать благосостояние населения. Правда, некоторые умные головы нашли третий путь повышения уровня доступности жилья: путем уменьшения размеров квартир. Хотя, здесь и есть граница – минимальная санитарная норма, но эта норма так мала, что позволяет предлагать для продажи однокомнатные квартиры с общей площадью 18 м2 и кухней менее 4,5 м2. Такое жилье нельзя назвать комфортным.
Президент страны обозначил Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Очевидно, для того, чтобы большинству граждан жилье стало доступным необходим не только платежеспособный спрос населения, но и адекватное ему предложение. Объем спроса можно увеличить через ипотечное кредитование, через специальные программы типа «Молодая семья» и другими известными способами. Но, подняв спрос и не увеличив предложение, мы только еще больше взвинтим цены, но не решим задачи: сделать жилье доступным хотя бы для 30% населения. Поэтому подход должен быть комплексным и сбалансированным.
Национальный проект предполагает к 2010 году увеличить ежегодный ввод жилья до 80 млн. м2, т.е. удвоить по сравнению с 2004 годом. Здесь возникает целый ряд весьма заметных проблем. Главная из них, сможет ли строительная отрасль обеспечить требуемую динамику и объемы ввода жилья?
Начнем с динамики. Трудовых ресурсов, похоже, хватит. Но вот их квалификация… Реформа специального образования в начальный свой период непременно снизит темп и качество подготовки квалифицированных специалистов. Сколько времени это будет продолжаться, неизвестно.
Производительность труда нужно будет повышать за счет механизации. Но сегодня почти нет отечественных современных строительных машин и оборудования. Значит, их нужно будет закупать за рубежом. Для них будет необходима сервисная база и запчасти. Таким образом, успех Национального проекта становится зависимым от других стран.
Теперь о намеченных объемах ввода жилья. Промышленность строительных материалов тоже мало готова к количественному и качественному скачку, которого требует от нее задание Национального проекта. Существующих мощностей отдельных производств не хватает от 8% - цемент, до 100% - стеновые материалы. Речь идет о теоретических мощностях, значительная часть из которых сегодня простаивает. Для того чтобы их задействовать потребуются время и средства. Многие производства нуждаются в серьезной реконструкции и в обновлении. Новые мощности придется создавать.
Все это имеет место на фоне того, что в связи с кризисом в отраслевой науке поисковые исследования не ведутся уже более 12 лет. Новых перспективных отечественных технологий в области строительных материалов и конструкций практически нет. Все новые материалы и изделия, производимые в России, выпускаются по зарубежным технологиям. Почти незаметно российское строительство становится технологически зависимым от других стран и вряд ли это пройдет бесследно.
В последние годы мы все чаще и громче говорим о безопасности строительных объектов. Нерешонность этой проблемы также тормозит реализацию намеченных планов. Новый подход к надежности и безопасности зданий и сооружений требует от проектировщиков и конструкторов применения методов расчетов, исключающих возможность прогрессирующего разрушения. Повышение уровня статической неопределимости расчетных моделей и схем позволит свести к минимуму последствия неожиданных сочетаний нагрузок и воздействий. Все это требует научно технической проработки и доведения до уровня нормативных требований. Такие стратегические задачи государство обычно решает через свои научные Центры. И такой современный Центр необходим российскому строительству, если мы собираемся серьезно и осмысленно достигать поставленных целей.
Нельзя реализовать Национальный проект и без современной нормативно-технической базы. Стандарты Советского Союза были и остаются шедеврами научно-технического мастерства. Сделать их такими позволили десятилетия целенаправленной и хорошо финансируемой государством работы. Они послужили основой для нормативных баз многих государств.
Конечно, советские стандарты несколько устарели и требуют адаптации к современным условиям, но это не должно означать их забвение. Только сумасшедший возьмется заново создавать нормативную базу для России в целом и для строительства в частности. Это даже теоретически представляется невозможным: необходимы знания, новые исследования и многолетний опыт их апробации на практике.
К сожалению, закон «О техническом регулировании» дезавуировал всю существовавшую до него нормативно-техническую систему и документацию. Не понятно, зачем создали двухступенчатую законодательную основу государственного технического регулирования: закон «О техническом регулировании» и законы – технические регламенты. Причем последних, похоже, будет сотни.
Совершенно не понятно, как юридическим языком закона написать технические требования? Такого нет нигде в мире. Закон обычно описывает процедуру, т.е. официально установленную последовательность действий, которая может сохраняться неизменной в течение длительного периода времени. В свою очередь, технические нормы содержат технологию, т.е. совокупность знаний о способах и процессах, а совокупность знаний, как известно, постоянно меняется, если не остановить технический прогресс. Отсюда очевидно, что технические требования в форме закона непременно окажутся тормозом в техническом развитии отрасли или не будут выполнять свою прямую функцию. Ярким доказательством этому служит отсутствие до настоящего времени хотя бы одного Технического регламента.
Нормальных выхода два: или единственный закон «О техническом регулировании», который описывает процедуру регулирования, или один закон общий и по одному в каждой отрасли, учитывающему ее специфику. Сами нормативно технические документы в своей основе должны остаться прежними, а законы должны дать процедуру их применения.
Отдельной проблемой представляется вопрос разрешительной документации на строительство (РД). Здесь сугубо административная задача. Если принять сегодняшние сроки получения РД, а это два – три года, то задача наращивания темпов строительства жилья выглядит неразрешимой.
По нашему мнению для успешной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» необходим продуманный алгоритм действий, который учитывал бы все сегодняшние обстоятельства. В противном случае путь реализации Национального проекта превратится в нашу обычную дорогу с бесконечными пробками: устраним одно препятствие - сразу же возникнет другое.

Опубликована в журнале «Строительная орбита» №4, 2006 г.